CIB e operações imobiliárias

Em tempos de polarização político-partidária, redes sociais e fake news, o que não faltam são informações falsas ou desencontradas. E nem questões técnicas, como a tributação de operações imobiliárias, escapam da sanha dos que espalham, muitas vezes intencionalmente, boatos.

Por isso, tornou-se rotina o fisco ter que divulgar notas para desmentir as informações falsas que invadem as redes sociais, textos e vídeos.

Como o desmentido já ocorreu e muita gente se ocupou em falar sobre o tema, vou abordar o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, que está no centro dos principais boatos espalhados na internet.

A tentativa de se ter um cadastro unificado, confiável e que fornecesse, especialmente para fins fiscais, o valor dos imóveis, não é nova. Instituído pela Portaria SRF nº 447, de 28 de março de 2002, em cumprimento ao disposto no artigo 14 da Lei 9.393, de 19 de dezembro de 1996, o Sistema de Preço de Terras (SIPT) era alimentado pelos municípios e servia de base para o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), fornecendo o valor de referência da chamada Terra Nua.

A primeira menção a um cadastro único para bens imóveis se deu através do Decreto 7.565, de 2011, a cargo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). 

Já o Decreto 11.208, de setembro de 2022, disciplinou o assunto, definindo a gestão e a implementação para a Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil.

Mais recentemente, no dia 15 de agosto último, em decorrência da Lei Complementar nº 214, tivemos a publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.275, que “Dispõe sobre a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro e o compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais pelos serviços notariais e de registro, nos termos da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.”.

Resumo da ópera: a unificação do cadastro imobiliário é sonho antigo da administração pública nos três níveis – municipal, estadual/distrital e nacional. O que a Lei Complementar 214 fez, ao adotar o CIB como identificação única dos imóveis rurais e urbanos, foi acelerar a efetiva implantação e utilização desses dados, bem como definir as regras e responsabilidades na alimentação do sistema, o que se completou com a publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que trata, basicamente, das obrigações dos serviços notariais e registrais, a partir da adoção do CIB.

A instrução normativa traz, inclusive, um anexo chamado “Plano de Trabalho Interinstitucional”, com um cronograma bastante célere, levando em conta que as regras do IBS e CBS entram em vigor em janeiro de 2026.

Assim, começou com a instalação do grupo de trabalho interinstitucional em 25 de agosto, e tem seu relatório final previsto para 20 de dezembro deste ano.

Os dados das operações imobiliárias serão registrados pelos cartórios no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), e serão de uso compartilhado entre os três níveis da administração tributária.

Essas informações farão parte dos dados que permitirão a apuração do valor de referência dos imóveis, conforme dispõe o artigo 256 da Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025.

Não há dúvida de que quando esses dados estiverem 100% confiáveis e devidamente alimentados no sistema, vão propiciar aos fiscos um acompanhamento muito mais efetivo com relação às transações imobiliárias que tenham impacto no imposto de renda (ganhos de capital), ITBI e ITCMD, e agora IBS e CBS. 

Mas isso ainda levará algum tempo para estar funcionando de forma adequada. Por ora, a recomendação é se preparar para que futuras transações imobiliárias se deem por valores coerentes com o valor de mercado, que irá abalizar o valor de referência presente no SINTER.