novo Cadastro Imobiliário impacta fiscalização de aluguéis

A Receita Federal publicou a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, regulamentando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único para cada imóvel do país, já conhecido no mercado como o “CPF do imóvel”.

O novo sistema entra em produção até novembro de 2025 e promete transformar a forma como o Fisco cruza dados patrimoniais e de rendimentos.

O que é o CIB?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro é um banco de dados unificado que vai integrar informações de imóveis provenientes de cartórios, registros e contratos.A Receita Federal passará a ter acesso direto a essas informações, possibilitando a verificação de inconsistências entre o que foi declarado no Imposto de Renda e os dados oficiais vinculados ao imóvel.

Impactos práticos para contribuintes

A principal mudança será na fiscalização dos rendimentos de aluguel.Com o CIB, o cruzamento de dados permitirá identificar omissões ou divergências nas declarações desde 2021. Na prática:

• Aluguéis declarados no IR serão confrontados com os registros do imóvel;

• Omissões e subdeclarações ficarão mais evidentes;

• O valor de referência do imóvel poderá ser utilizado como parâmetro em fiscalizações;

• Irregularidades podem resultar em multas e autuações.

Pessoa Física x Pessoa Jurídica

Hoje, quem declara rendimentos de aluguel como Pessoa Física pode chegar a pagar até 27,5% de Imposto de Renda.Já por meio de uma Pessoa Jurídica estruturada no regime adequado, a carga tributária pode ser significativamente reduzida.

Um exemplo é a utilização do Simples Nacional, no CNAE 5590-6/99 (ou outros aplicáveis), em que a tributação efetiva pode variar entre 6% e 11%, dependendo do faturamento anual.

Além da economia tributária, a constituição de uma PJ oferece benefícios como:

• Maior segurança contábil;

• Proteção patrimonial;

• Melhor organização financeira;

• Mais tranquilidade diante da fiscalização.

Por que agir agora?

A chegada do “CPF do Imóvel” marca uma nova fase da fiscalização no setor imobiliário. A informalidade terá cada vez menos espaço.Por isso, é fundamental que proprietários e investidores:

• Regularizem suas declarações;

• Avaliem a viabilidade de migrar para uma estrutura em Pessoa Jurídica;

• Planejem seus rendimentos de forma estratégica.

Conclusão

O CIB é um divisor de águas para o controle de informações imobiliárias no Brasil. Para quem aluga imóveis, o momento é de planejamento tributário e organização contábil.Agir preventivamente significa evitar riscos fiscais, reduzir custos com impostos e garantir segurança na gestão dos seus bens.