reforma tributária exige organização documental

A gestão da informação imobiliária tende a ganhar um novo nível de relevância com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), formalizado pela legislação complementar da Reforma Tributária. O sistema fará parte da infraestrutura legal do novo regime tributário sobre o consumo, que entrará em vigor gradualmente a partir de 2027.

A reforma reorganiza a tributação sobre o consumo no país e cria bases para a integração de diferentes sistemas públicos de informação. Dentro dessa estrutura, o CIB passa a funcionar como um cadastro nacional único de imóveis urbanos e rurais, conectando dados cadastrais, fiscais, jurídicos e territoriais.

O cronograma de implantação do sistema começou em dezembro de 2025, com a fase inicial de testes prevista para 2026. A expectativa é que, a partir de janeiro de 2027, o código do CIB passe a ser exigido em diversas operações envolvendo imóveis, como registros em cartório, pagamento de tributos, emissão de alvarás de construção, cadastro de obras e transações de compra, venda ou locação.

Até hoje, o mercado imobiliário brasileiro opera com informações dispersas em diferentes órgãos e registros. Isso significa que, em muitas transações, é necessário reunir uma série de documentos e certidões para comprovar a situação de um imóvel.

“Até o momento, o Brasil operava com um modelo em que cada transação precisava praticamente reconstruir o histórico do imóvel, reunindo documentos emitidos por órgãos diferentes. O CIB terá a função de identificador nacional único para cada propriedade, conectado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter)”, explica Fabiano Carvalho, CEO da Doc Security, empresa especializada em gestão documental e digitalização de serviços.

Uma das mudanças mais relevantes envolve o impacto tributário associado às operações com imóveis. Com esse sistema, imóveis vinculados ao regime do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) poderão contar com um redutor de ajuste, mecanismo previsto na reforma tributária que tem o objetivo de calibrar a não cumulatividade no setor imobiliário, ou seja, evitar que o mesmo valor seja tributado mais de uma vez ao longo da cadeia econômica do imóvel.

Além da questão tributária, o CIB também pode evidenciar inconsistências documentais que historicamente passaram despercebidas no mercado imobiliário brasileiro. Dados do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional indicam que cerca de 60% dos imóveis urbanos no país apresentam algum tipo de pendência documental.

A integração de bases de dados entre cartórios, municípios e Receita também tende a ampliar a capacidade de identificação dessas irregularidades. O sistema reunirá informações cadastrais, geoespaciais, ambientais, fiscais e jurídicas, permitindo cruzamentos automáticos de dados.

Situações relativamente comuns no país, como imóveis irregulares, contratos informais ou propriedades ainda registradas em nome de terceiros, podem se tornar mais visíveis nesse novo ambiente de fiscalização.

“Por integrar dados cadastrais, geoespaciais, ambientais, fiscais e jurídicos de imóveis urbanos e rurais, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) tenderá a detectar de forma mais precisa casos que exijam atenção ou mesmo fiscalização. Um exemplo comum no Brasil está nos casos de imóveis irregulares, contratos de gaveta ou bens ainda registrados em nome de terceiros”, afirma Carvalho.

Esse aumento na visibilidade documental também exige atenção das empresas que administram portfólios imobiliários, já que falhas internas podem se tornar evidentes.

O especialista explica que entre as inconsistências mais recorrentes na documentação imobiliária corporativa estão matrículas desatualizadas, construções não registradas oficialmente, desmembramentos não formalizados e alterações de área que nunca foram comunicadas aos órgãos responsáveis.

Também merece destaque a gestão de contratos de locação e cessão. Informações declaradas no Imposto de Renda, por exemplo, poderão ser confrontadas com os registros oficiais dos imóveis, aumentando a possibilidade de identificação de divergências entre dados declarados por proprietários e inquilinos.

“Há ainda desafios relacionados à conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), já que o setor imobiliário lida com grandes volumes de dados pessoais associados a contratos, registros e documentos. Muitas empresas ainda gerenciam seus portfólios imobiliários por meio de planilhas ou sistemas não especializados, sem controle estruturado sobre validade de certidões, histórico de documentos ou trilhas de auditoria”, observa o CEO da Doc Security.

Fonte: It Comunicação Integrada