Tributação da cessão gratuita de imóveis após a reforma

A reforma tributária trouxe mudanças relevantes na forma de tributação sobre imóveis destinados à venda ou locação. Atualmente, pessoas físicas pagam Imposto de Renda (IR) apenas sobre o valor efetivamente recebido como aluguel, limitado à tabela progressiva que varia de 7,5% a 27,5%. Já as pessoas jurídicas podem optar pelo lucro presumido, com carga entre 11% e 14% sobre a mesma receita.

O Regulamento do Imposto de Renda, em seu artigo 41, parágrafo 1º, já prevê que, em casos de cessão gratuita de uso de imóvel, o Fisco pode presumir rendimento equivalente a 10% do valor venal do bem ou do valor constante na guia do IPTU, mesmo sem haver contrato de aluguel.

Com a Lei Complementar nº 214/2025, que institui o IVA Dual (CBS e IBS), essa presunção passa a ter ainda mais impacto.

Presunção de rendimento e reforma tributária

O artigo 4º da LC 214/2025 estabelece que operações não onerosas podem ser tributadas, e o artigo 5º reforça a incidência da CBS e do IBS sobre:

• Fornecimento não oneroso ou a valor inferior ao de mercado de bens e serviços, nas hipóteses previstas na lei;
• Demais fornecimentos não onerosos ou a preço inferior, realizados por contribuinte a partes relacionadas.

Na prática, isso significa que, mesmo sem ingresso de receita real, a cessão gratuita de imóveis pode ser considerada como “aluguel presumido”, sujeita não apenas ao IR, mas também à CBS e ao IBS, quando a pessoa física atender aos requisitos para ser contribuinte desses tributos.

Impacto na transferência de imóveis

A proximidade da implantação do IVA Dual tem impulsionado um movimento de transferência de imóveis de pessoas físicas para pessoas jurídicas (holdings patrimoniais). O objetivo é reduzir a carga tributária sobre receitas de locação, que nas pessoas jurídicas permanecem em níveis mais baixos.

Contudo, essa estratégia não elimina o risco da tributação presumida. Se os imóveis forem cedidos a terceiros de forma gratuita ou por valores inferiores ao de mercado, a receita poderá ser presumida para fins de incidência da CBS e IBS.

Além disso, a Receita Federal poderá avaliar com maior rigor essas operações, considerando também custos da transferência como ITBI, ITCMD, ganho de capital, IPTU e emolumentos cartorários.

Comparativo da carga tributária antes e depois da reforma

• Pessoas físicas: a alíquota máxima do IR sobre aluguéis passará de 27,5% para 35%. Na cessão gratuita, a presunção de rendimento de 10% sobre o valor venal pode gerar incidência do IR e, em alguns casos, também da CBS e IBS.
• Pessoas jurídicas: a carga, que variava entre 11% e 14%, poderá chegar a 19%. Isso inclui a possibilidade de tributação sobre receitas presumidas em casos de cessões não onerosas ou abaixo do valor de mercado.

Vedação ao crédito em cessões gratuitas

Outro ponto relevante é a vedação ao creditamento de custos e despesas relacionados ao bem cedido gratuitamente. O artigo 57, parágrafo 5º, da LC 214/2025, impede o aproveitamento desses créditos quando o imóvel ou serviço é fornecido sem cobrança ou por valor inferior ao mercado a sócios, administradores, empregados ou seus familiares até o terceiro grau.

Essa regra amplia o custo fiscal das operações de cessão não onerosa, já que além da tributação presumida, a empresa não poderá aproveitar créditos da CBS ou IBS.

Custos adicionais a considerar

Além da tributação presumida, a gestão patrimonial precisa considerar:

• ITBI – incidente sobre a transferência de imóveis, exceto em casos de integralização de capital social;
• ITCMD – aplicável em situações de sucessão ou doação, com possibilidade de redução em certas circunstâncias;
• IPTU – automaticamente transferido ao novo proprietário;
• Emolumentos cartorários – necessários para o registro dos atos de transferência.

Formalização de contratos como medida preventiva

Para reduzir riscos, especialistas orientam que empresas formalizem contratos de locação onerosos com valores de mercado. Essa prática pode evitar:

1. A aplicação da presunção do IR de 10% sobre o valor venal;
2. A incidência da CBS e IBS sobre cessões gratuitas (alíquota aproximada de 7,95%);
3. A perda do direito ao crédito de custos e despesas relacionados ao imóvel.

Com a reforma tributária, a tributação da cessão gratuita de imóveis torna-se mais complexa. Embora a utilização de pessoas jurídicas para gestão patrimonial continue sendo uma alternativa vantajosa em muitos casos, o risco da tributação presumida e da vedação de créditos exige planejamento detalhado.

A chave, segundo especialistas, está em alinhar a estratégia patrimonial à nova realidade fiscal, garantindo contratos formalizados e a observância rigorosa das normas vigentes, de modo a evitar contingências futuras e manter segurança jurídica.

Com informações do Portal da Reforma Tributária